Mietvertrag verpflichtet Apotheker zum Betrieb einer Präsenz-Apotheke

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Nach einem Urteil des Oberlandesgericht Koblenz (Urteil vom 27.06.2019 – 1 U 1471/18) kann sich für einen Apotheker aus einem Mietvertrag die Pflicht ergeben, seine Apotheke zu branchenüblichen Öffnungszeiten zu betreiben. Selbst wenn die Apotheke nur unwirtschaftlich betrieben werden kann und (große) Verluste einfährt, muss diese bis zum Ende der Mietlaufzeit weiter betrieben werden.

Gegenstand der Entscheidung

Der Entscheidung des Oberlandesgerichts lag ein streitiges Mietverhältnis zugrunde, in deren Gewerberaum-Mietvertrag u.a. folgende Regelungen zwischen dem anmietenden Apotheker und Vermieter vereinbart wurden:

„Vermietet werden im Hause Sp die zur Zeit von der L-Apotheke Dr. K, Inh. G-e. K., im Erdgeschoss des Haupthauses genutzten Geschäftsräume zum Betrieb einer Apotheke. Es ist eine Betriebspflicht vereinbart.“

„Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als in § 2 bestimmten Zwecken und Geschäftszweigen nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen; er darf den Geschäftsbetrieb nicht ganz oder teilweise einstellen […] Außerhalb der üblichen Betriebs- und Geschäftszeiten ist der Vermieter nicht verpflichtet, die haustechnischen Gemeinschaftseinrichtungen zur Verfügung zu stellen bzw. in Betrieb zu halten.“

Der Apotheker kündigte dem Vermieter „zum nächstmöglichen Termin“ wegen „Geschäftsaufgabe“; er führte im gerichtlichen Verfahren hierzu weiter aus, dass nahegelegene Arztpraxen weggezogen seien und er in den letzten Jahren hohe Verluste erwirtschaftet habe. Der Vermieter bestätigte die Kündigung – allerdings erst zum Ende der noch knapp vier Jahre laufenden Festlaufzeit. Er erinnerte den Apotheker zudem an die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht.

Der Vermieter versagte dem Apotheker die Zustimmung zur Untervermietung der Räumlichkeiten an einen Gastronomen. Er verwies darauf, dass – was stimmt – eine Nutzungsänderung baugenehmigungsrechtlich nicht zulässig ist. Zudem habe er ein Interesse daran, dass in den Räumlichkeiten – wie seit jeher – auch weiterhin eine Apotheke betrieben wird.

Nachdem der Apotheker hieraufhin ankündigte, die Apotheke als Versand-Apotheke zu betreiben, erwirkte der Vermieter vor dem Landgericht Mainz eine einstweilige Verfügung, die es dem Apotheker untersagte, den Apothekenbetrieb in den angemieteten Räumlichkeiten einzustellen.

Die hiergegen gerichtete Berufung des Apothekers blieb ohne Erfolg

Begründung des Gerichts

Das Oberlandesgericht Koblenz bestätigte die Entscheidung des Landgerichts.

Zur Begründung führte das aus, dass die getroffene Regelung zur Betriebspflicht -im Rahmen des Vertragsfreiheit- grundsätzlich zulässiger Weise vereinbart werden könne. Der Vermieter habe ein vorzugswürdiges Interesse daran, dass die Mieträumlichkeiten als Präsenz-Apotheke betrieben werden, um den Marktwert zu erhalten. Andernfalls drohen der Verlust des Kundenstamms und eine erheblich erschwerte Anschlussvermietung (an einen anderen Apotheker). Dies im besonderen Maße aufgrund der Historie des Objekts.

Der Umstand, dass nach Abschluss des Mietvertrags mehrere Arztpraxen geschlossen wurden und die Apotheke nunmehr nicht mehr wirtschaftlich geführt werden könne, ändere hieran nichts.

Aufgrund der mietvertraglichen Abreden konnten die Gerichte keine entsprechende Risikoverteilung zu Lasten des Vermieters sehen bzw. einen Wegfall der (damalig angenommenen) Geschäftsgrundlage erkennen. Vielmehr war dieses Wirtschaftlichkeitsrisiko dem Apotheker als Teil seines unternehmerischen Risikos zuzuordnen.

Bedeutung und Tipps für die Praxis

Das Oberlandesgericht Koblenz verdeutlicht die Bedeutung der Vertragsfreiheit im Deutschen Zivilrecht. Die Rechten und Pflichten, die sich die Vertragspartner gegenseitig aufgeben können „Segen und Fluch“ zugleich sein.

Die Entscheidung des Gerichts stärkt den Grundsatz der Vertragstreue („pacta sunt servanda“), der im vorliegenden Fall für die Interessen des Apothekers streitet.

Für sämtliche Unternehmende im Gesundheitswesen sollte die Entscheidung aufzeigen, dass vor dem Abschluss mietvertraglicher Regelungen eine besondere Vorsicht und Sorgfalt gewaltet werden sollte. Dies insbesondere aufgrund der Tatsache, dass diese Verträge regelmäßig (und den Interessen der Vertragspartner entsprechend) langfristiger Natur sind.

 

 

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